Chcesz zawrzeć umowę przedwstępną i zadajesz sobie pytanie "Akt notarialny czy zwykła forma pisemna – co jest dla mnie najlepsze?". Zacznijmy od tego, czym jest umowa przedwstępna i gdzie w praktyce występuje. Definiuje ją kodeks cywilny (art. 389 KC), określając, że to taka umowa, w której jedna lub obie strony zobowiązują się do podpisania określonej umowy w przyszłości, jednocześnie ustalając kluczowe warunki tej przyszłej umowy. Przyszłą umowę nazywa się umową przyrzeczoną, docelową, definitywną, ostateczną lub właściwą.
Kiedy potrzebna jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna znajduje zastosowanie przede wszystkim w sytuacjach, gdy z powodu obiektywnych przeszkód strony nie mogą od razu zawrzeć umowy docelowej, ale są subiektywnie pewne, że w przyszłości chcą podpisać definitywny kontrakt i uzgodniły wszystkie istotne postanowienia przyszłej umowy. Zawarcie umowy przedwstępnej w innych przypadkach, czyli gdy strony nie podjęły jeszcze ostatecznej decyzji i nie mają jasności co do treści przyszłej umowy, jest bezcelowe, a ponadto często prowadzi do powstania sporu sądowego.
Zatem to właśnie umowę przedwstępną (lub rezerwacyjną w przypadku dewelopera) podpisujesz w pierwszej kolejności, jeśli zamierzasz kupić mieszkanie z rynku wtórnego.
Formy zawarcia umowy przedwstępnej: pisemna i notarialna
Głównymi różnicami pomiędzy umową przedwstępną zawartą w formie pisemnej a w formie aktu notarialnego są:
Stałość ceny:
Akt notarialny: „Zamraża cenę”, co oznacza, że cena nieruchomości określona w umowie nie może ulec zmianie, co zapewnia większą pewność finansową przede wszystkim nabywcom. To moim zdaniem jej największa zaleta, ponieważ sprzedający nie może już więcej podnosić ceny nieruchomości, argumentując, że np. znalazł już innych chętnych, którzy zapłacą więcej.
Forma pisemna: Nie daje takiej gwarancji, co może prowadzić do negocjacji ceny przed zawarciem umowy ostatecznej.
Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej:
Akt notarialny: Tylko ta forma daje możliwość i prawo do dochodzenia w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że strona poszkodowana (zarówno nabywca, jak i deweloper/sprzedający) może wymusić zawarcie umowy ostatecznej na drodze sądowej.
Forma pisemna: Nie daje takiej możliwości. W przypadku niewywiązania się jednej ze stron z umowy przedwstępnej poszkodowany może jednak dochodzić odszkodowania.
Koszty:
Akt notarialny: Wiąże się z dodatkowymi kosztami notarialnymi, które mogą być znaczące, zwłaszcza przy dużych transakcjach.
Forma pisemna: Nie wymaga żadnych opłat notarialnych.
Dodatkowe czynności:
Akt notarialny: Niezbędne jest umówienie się na wizytę u notariusza, co wymaga więcej czasu i formalności.
Forma pisemna: Może być zawarta od ręki, co czyni ją szybszą i bardziej elastyczną.
Kiedy wybrać formę pisemną, a kiedy notarialną?
1. Forma pisemna:
Jest dobrym wyborem, gdy transakcja jest mniej skomplikowana, a strony mają do siebie zaufanie.
Jest odpowiednia, gdy koszty mają kluczowe znaczenie i strony chcą uniknąć dodatkowych opłat notarialnych.
Sprawdza się, gdy szybkość zawarcia umowy jest istotna i nie ma czasu na formalności związane z notariuszem.
Jest dobrym rozwiązaniem, jeśli jest dopasowana do potrzeb stron i obwarowana odpowiednimi karami umownymi.
Warto skonsultować treść umowy z prawnikiem, aby zapewnić, że zawiera ona wszystkie niezbędne klauzule chroniące interesy stron. Jeśli masz ogólny wzór z Internetu (a nie taki dopasowany do Ciebie), a twoja świadomość prawna jest niewielka, to unikaj tej formy!
2. Akt notarialny:
Jest konieczny, gdy strony chcą mieć możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej.
Jest zalecany przy dużych i skomplikowanych transakcjach, gdzie pewność prawna jest kluczowa.
Sprawdza się, gdy strony chcą mieć zamrożoną cenę nieruchomości, aby uniknąć przyszłych negocjacji i zmian cen.
Jest optymalny, gdy transakcja wymaga szczególnej ostrożności i dodatkowych zabezpieczeń prawnych.
Podsumowanie — w jakiej formie zawrzeć umowę przedwstępną?
Zwykła forma pisemna jest tańsza i szybsza, ale zawsze warto skonsultować jej treść z prawnikiem. To mit, że umowa pisemna przed niczym nas nie uchroni. Można w niej przecież zawrzeć zapisy podobne do tych w akcie notarialnym oraz odpowiednie finansowe kary na wypadek niedotrzymania umownych obowiązków przez którąś ze stron. Jednak by taka umowa spełniała swoje zadanie w 100%, polecam zlecenie jej sporządzenia lub sprawdzenia profesjonalnemu prawnikowi, który pomoże dostosować umowę do konkretnej sytuacji, zapewniając odpowiednią ochronę interesów obu stron.
Pamiętaj, że wybór formy umowy przedwstępnej zależy od specyfiki transakcji, poziomu zaufania między stronami oraz potrzeby zabezpieczenia prawnego. Warto dokładnie rozważyć wszystkie za i przeciw przed podjęciem ostatecznej decyzji.
Comments