Dotychczas pisałam już o tym "Jak zakończyć niechcianą umowę?" - znajdziesz tam opis podstawowych czynności, które należy podjąć, by zakończyć umowy wszelkiego rodzaju (umowa o pracę, umowa o dzieło, umowa najmu, umowa świadczenia usług itd.). Dziś skupię się na najmniej konfliktowej i najprostszej metodzie na rozwiązanie umowy najmu, tj. rozwiązaniu umowy za porozumieniem stron.
Sposoby na zakończenie umowy najmu
Zanim jednak przejdziemy do omawiania kwestii porozumienia, wspomnę jeszcze o głównych sposobach na zakończenie umowy najmu. Umowę taką można rozwiązać za pomocą:
wypowiedzenia — w tym wypowiedzenie z zachowaniem terminów wypowiedzenia lub wypowiedzenie z ważnych powodów w trybie natychmiastowym;
porozumienia;
postępowania sądowego — dotyczy sytuacji, gdy strony umowy są w sporze i niezbędne będzie rozwiązanie umowy przez sąd;
umowa najmu rozwiązuje się również poprzez wygaśnięcie, np. umowa najmu na czas określony automatycznie wygasa z dniem wskazanym w umowie, chyba że strony ustalą jej przedłużenie.
Kiedy to możliwe i dlaczego warto rozwiązać umowę najmu za porozumieniem stron?
Jest to sposób na rozwiązanie jedynie w sytuacjach, gdy obie strony umowy są zgodne, gdyż porozumienie ma wyrażać zgodną wolę obu stron. Być może niektóre warunki wypowiedzenia umownego są niekorzystne dla jednej ze stron (np. długość okresu wypowiedzenia), a druga strona jest gotowa na ustępstwa lub też ma interes w tym, by zakończyć umowę najmu w sposób inny niż uregulowany w umowie. W takim wypadku zastosowanie porozumienia, na indywidualnie wynegocjowanych warunkach, wydaje się perfekcyjnym rozwiązaniem.
Nie raz strony umowy są w konflikcie, mają różne zamiary co do przyszłości najmu lub zwyczajnie zmieniły się okoliczności, które były podstawą zawarcia umowy. W takich sytuacjach najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest wypowiedzenie na warunkach określonych w umowie lub ustawie. Jednak nieraz najkorzystniejszym rozwiązaniem pozostaje porozumienie stron, które umożliwia szybkie i polubowne zakończenie stosunku najmu, bez konieczności angażowania sądu czy stosowania procedur wypowiedzenia. Jedynym blokerem pozostaje tu dopilnowanie, by dla obu stron umowy było to optymalne rozwiązanie.
Potrzebujesz pomocy ze sprawdzeniem umowy najmu? Skontaktuj się ze mną!
Zalety rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron
Porozumienie stron ma wiele zalet:
Elastyczność – strony mają pełną kontrolę nad warunkami zakończenia umowy. W praktyce często nie docenia się, jak wiele kwestii można uregulować w umowie, tak by strony były nią usatysfakcjonowane.
Szybkość – nie trzeba czekać na upływ okresu wypowiedzenia czy angażować sądu.
Uniknięcie konfliktów – porozumienie może zawierać klauzulę o zrzeczeniu się dalszych roszczeń przez strony w związku z umową najmu.
Minimalizacja czynności i kosztów.
Jak przebiega proces rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron?
W praktyce proces ten jest dość prosty, jednak aby zapewnić bezpieczeństwo prawne i uniknąć późniejszych problemów, ważne jest, by wykonać go poprawnie. Oto kilka kluczowych kroków:
Inicjatywa jednej ze stron — Najczęściej jedna ze stron (najemca lub wynajmujący) inicjuje rozmowę na temat zakończenia umowy przed ustalonym terminem. Przyczyny mogą być różne: zmiana sytuacji życiowej, plany sprzedaży mieszkania, chęć zmiany najemcy lub trudności finansowe.
Uzgodnienie warunków zakończenia umowy — Strony muszą ustalić, na jakich warunkach umowa zostanie rozwiązana. Należy dokładnie omówić:
Termin opuszczenia lokalu;
Rozliczenie kaucji – czy kaucja zostanie zwrócona, w jakim terminie i czy są ewentualne potrącenia (np. za zniszczenia w lokalu);
Rozliczenie innych należności – np. czynsz, opłaty za media, zaległości finansowe;
Przekazanie kluczy.
Sporządzenie pisemnego porozumienia — Chociaż przepisy nie wymagają formy pisemnej dla rozwiązania umowy za porozumieniem stron, to zdecydowanie zalecam formę pisemną, chociażby dla celów dowodowych. W umowie należy zawrzeć wszystkie uzgodnione warunki zakończenia umowy, aby obie strony miały pewność co do swoich praw i obowiązków. Warto pamiętać, że jeśli umowa najmu była zawarta w formie pisemnej, porozumienie o jej rozwiązaniu również powinno być zawarte na piśmie.
Podpisanie dokumentu przez obie strony — Porozumienie powinno być podpisane przez wynajmującego i najemcę.
Jakie pułapki mogą pojawić się przy rozwiązaniu umowy za porozumieniem stron?
Mimo że jest to najprostsza forma rozwiązania umowy, istnieją pewne aspekty, na które warto zwrócić uwagę:
Brak precyzyjnych ustaleń – jeśli porozumienie nie obejmuje kompleksowo najważniejszych kwestii, to mogą pojawić się problemy przy rozliczaniu kaucji, zaległych opłat czy kosztów napraw. Brak precyzji może prowadzić do dalszych konfliktów.
Rozliczenie kaucji – wynajmujący czasem próbują potrącać z kaucji większe kwoty, niż jest to uzasadnione. Warto doprecyzować, na jakich zasadach zostaną rozliczone ewentualne szkody w lokalu, o ile nie było to ujęte w samej umowie najmu.
Kiedy porozumienie stron nie jest możliwe?
Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron to jedna z najbardziej efektywnych i przyjaznych metod zakończenia stosunku najmu. Daje ona stronom elastyczność i kontrolę nad warunkami, jednocześnie unikając czasochłonnych i niedopasowanych do woli stron postanowień umowy najmu. Kluczowym elementem tego procesu jest jasna komunikacja i dokładne spisanie warunków rozwiązania umowy, co minimalizuje ryzyko ewentualnych konfliktów w przyszłości.
Comments